Direito de Superfície:

tradição civilista e perspectivas futuras

Resumo

O presente estudo analisa o Direito de Superfície como instrumento de efetivação da função social e ambiental da propriedade no constitucionalismo brasileiro contemporâneo. A partir de uma abordagem dedutiva, comparada e empírica, investiga-se a gênese histórica do instituto, sua consolidação no bi-regime normativo formado pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e pelo Código Civil de 2002, e as evidências práticas de sua aplicação no Brasil e em ordenamentos estrangeiros. Os resultados demonstram que, apesar do potencial reconhecido para a racionalização do uso do solo, a promoção da habitação de interesse social e a sustentabilidade urbana (ODS 7 e 11), o instituto ainda enfrenta barreiras estruturais, como a burocracia registral, a ausência de políticas públicas específicas e a escassez de jurisprudência consolidada. A análise empírica, com base em dados de custos de registro, programas municipais e experiências estrangeiras, evidencia que o Direito de Superfície permanece subutilizado, em razão de entraves institucionais e culturais que privilegiam a propriedade plena. Conclui-se que sua efetiva consolidação depende da difusão técnica, da simplificação procedimental e da integração sistemática às políticas públicas de habitação, requalificação urbana e transição energética, reafirmando o instituto como elo entre tradição civilista, governança fundiária e sustentabilidade socioambiental.